O Vinci Shopping Centers FII (B3: VISC11) assinou um memorando de entendimentos (MoU) para a potencial venda de participações em nove shopping centers do portfólio por aproximadamente R$ 573 milhões. Segundo o fundo, o valor representa um prêmio de 10% sobre o laudo de avaliação dos ativos.

Caso a operação seja concluída, o VISC11 estima gerar R$ 346 milhões em caixa líquido e um ganho de capital líquido de R$ 35 milhões, equivalente a R$ 1,21 por cota. Os ativos envolvidos representam cerca de 11% do NOI (resultado operacional líquido) do fundo.

Os nove empreendimentos incluídos na negociação são Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP); Shopping Granja Vianna, em Cotia (SP); Boulevard Shopping Rio, Center Shopping Rio e West Shopping, no Rio de Janeiro (RJ); Natal Shopping, em Natal (RN); Shopping Crystal, em Curitiba (PR); Shopping Tacaruna, em Recife (PE); e Via Sul Shopping, em Fortaleza (CE).

Pela proposta, o fundo venderá integralmente suas participações no Boulevard Shopping Rio, Center Shopping Rio, Natal Shopping, Shopping Crystal, Shopping Tacaruna, Via Sul Shopping e West Shopping. Já no Prudenshopping e no Shopping Granja Vianna, permanecerá como sócio, reduzindo sua participação para 73% e 20%, respectivamente.

O pagamento será feito em etapas: 50% no fechamento da transação, 20% em até seis meses, 20% em até 12 meses e os 10% restantes em até 60 meses, com correção pelo IPCA nas parcelas diferidas.

Caso o fundo comprador capte recursos acima do volume inicialmente previsto, a negociação poderá incluir ainda participações no Ilha Plaza Shopping e no Madureira Shopping.

Estrutura da operação

A aquisição será realizada por meio de um novo fundo imobiliário, composto por cotas seniores (80%) e subordinadas (20%). O VISC11 ficará com a totalidade das cotas subordinadas, mantendo exposição ao desempenho dos ativos vendidos. Segundo a gestora, a taxa interna de retorno nominal estimada dessa participação é de 17% ao ano.

A oferta das cotas seniores será de até R$ 464 milhões, com captação mínima de R$ 100 milhões. Caso esse montante não seja alcançado, a operação poderá ser concluída parcialmente.

O fundo comprador terá prazo de duração de cinco anos, prorrogável por mais um. Ao final desse período, caso ainda existam ativos remanescentes, eles poderão ser recomprados pelo VISC11 nas condições previstas no memorando.

Estratégia e impactos

Segundo a gestora, a operação faz parte da estratégia de reciclagem do portfólio e reforça a posição de caixa do fundo, além de otimizar sua estrutura de capital para novos investimentos.

Além da geração estimada de R$ 346 milhões em caixa líquido, a equipe de gestão calcula que a venda poderá resultar em R$ 60 milhões de ganho de capital bruto e R$ 35 milhões de ganho líquido, após despesas financeiras relacionadas à quitação antecipada de obrigações vinculadas aos ativos.

O fundo também estima melhora nos indicadores operacionais do portfólio remanescente. Com base nos últimos 12 meses até maio de 2026, o NOI caixa por metro quadrado subiria de R$ 1.290 para R$ 1.372 por ano (alta de 6,4%); as vendas por metro quadrado passariam de R$ 1.491 para R$ 1.560 por mês (alta de 4,6%); e a taxa de ocupação aumentaria de 94,1% para 94,7%, avanço de 0,6 ponto percentual.

A conclusão da operação depende da constituição do fundo comprador, da captação mínima de recursos, do cumprimento das condições previstas no memorando e da assinatura dos documentos definitivos.