Imóvel em Itapevi está totalmente locado ao Grupo Carrefour; fundo prevê impacto marginal na estrutura de capital e busca reequilibrar portfólio

O Guardian Real Estate (GARE11) concluiu a aquisição de um imóvel logístico em Itapevi, na Região Metropolitana de São Paulo, por R$ 119,81 milhões. A operação foi realizada por meio do Guardian Prime Log FII, fundo imobiliário controlado pelo GARE11, e faz parte da estratégia de ampliar a exposição do portfólio a ativos logísticos.

Do valor total da aquisição, R$ 101,7 milhões foram pagos na assinatura da escritura. A segunda parcela, de aproximadamente R$ 18 milhões, ficará para julho de 2028 e será corrigida pelo IPCA.

Segundo a gestão, os recursos necessários para a primeira parcela já vinham sendo provisionados desde janeiro deste ano nas disponibilidades do fundo. Dessa forma, apenas a parcela com vencimento em 2028 será incorporada às obrigações futuras do GARE11, o que, na avaliação da gestora, representa impacto marginal sobre a atual estrutura de capital.

Imóvel está 100% ocupado pelo Carrefour

O empreendimento fica às margens da Rodovia Presidente Castelo Branco, na altura do km 34,5, e possui uma nave logística de aproximadamente 34,3 mil metros quadrados, instalada em um terreno de 405,8 mil metros quadrados. Há ainda um terreno adjacente de aproximadamente 4,3 mil metros quadrados.

O imóvel está integralmente locado ao Grupo Carrefour e é utilizado na operação de abastecimento da rede de lojas da companhia em São Paulo. Cerca de 85% da estrutura é destinada à armazenagem seca e 15% à refrigerada.

O contrato de locação é típico e tem vencimento previsto para dezembro de 2029. De acordo com o fato relevante, o Carrefour já manifestou interesse na extensão do contrato, mas o documento não informa que uma renovação tenha sido formalizada.

A gestão afirma que a estrutura financeira da aquisição deverá proporcionar ao GARE11 uma rentabilidade média ponderada de dois dígitos nos primeiros cinco anos, após os custos da operação, superior à atual projeção de dividendos do fundo. O cálculo não considera eventual aumento real do aluguel do imóvel.

GARE11 busca reduzir concentração

A aquisição também integra uma reorganização do portfólio entre imóveis de renda urbana e logística.

Antes da operação, 61% da receita imobiliária do GARE11 estava vinculada a renda urbana e 31% ao segmento logístico. Conforme a simulação apresentada na página 2 do fato relevante, com a compra do ativo de Itapevi, a participação da logística passa provisoriamente para 36%, enquanto renda urbana recua para 57%.

Ao mesmo tempo, a concentração no Carrefour aumenta provisoriamente. O grupo, que representava 37% da receita de aluguel do fundo, passa a responder por 41% após a aquisição.

Esse movimento, entretanto, deverá ser parcialmente revertido caso seja concluída uma venda de ativos de renda urbana anunciada anteriormente pelo GARE11. A transação envolve lojas alugadas ao Atacadão, pertencente ao Grupo Carrefour.

Na simulação apresentada pela gestão, considerando tanto a compra do centro logístico quanto essa venda, a participação do Carrefour na receita cairia para 35%. Nesse cenário, os imóveis logísticos representariam 44% da receita do portfólio, contra 46% de renda urbana e 10% de escritórios.

A conclusão da aquisição, portanto, aumenta imediatamente a exposição do GARE11 à logística e ao Carrefour, enquanto o reequilíbrio definitivo da carteira dependerá da concretização das demais operações previstas pela gestão.