FII de shoppings combina ganho de capital de R$ 278 milhões, guidance de rendimentos estável e alavancagem baixa em meio a ciclo forte de consumo presencial
O relatório gerencial de novembro do XP Malls (XPML11) mostra um fundo em fase de rotação relevante de portfólio, mas com operação de shoppings ainda robusta e distribuição de rendimentos em patamar elevado. Em outubro, o fundo distribuiu R$ 0,92 por cota — valor que tem se repetido há 12 meses — o que, ao preço de mercado em torno de R$ 107, implica um dividend yield anualizado próximo de 10,3%. A gestora passou a divulgar um guidance de proventos para o próximo semestre, sinalizando uma faixa entre R$ 0,86 e R$ 0,92 por cota, o que sugere manutenção de um patamar de renda considerado atrativo para o segmento.
Do ponto de vista operacional, o fundo segue se beneficiando de um portfólio concentrado em ativos dominantes. Em outubro, as vendas por m² alcançaram R$ 1.531, alta de 7,5% em relação a 2024, enquanto o NOI caixa por m² atingiu R$ 128, avanço de 8,7%. Os indicadores de mesmas lojas também vieram positivos: Same Store Sales (SSS) cresceu 2,8% e Same Store Rent (SSR), 4,8%, reforçando a capacidade de repasse de aluguel acima das vendas em um ambiente de consumo ainda resiliente. A vacância média do portfólio está em 4,2% da ABL, com inadimplência líquida de 2,2%, custo de ocupação em 11,9% e descontos em apenas 2,3% da receita, níveis saudáveis para shoppings de alta renda.
O movimento mais relevante do período, porém, é a alienação de nove participações em shoppings para o FII Atria, veículo da Riza Real Estate, por R$ 1,65 bilhão. O XP Malls já recebeu R$ 1,03 bilhão à vista e tem a receber um earn-out de R$ 52,3 milhões em janeiro de 2026, condicionado ao desempenho operacional, além de uma parcela final de R$ 528,5 milhões em até cinco anos. Segundo a gestora, a transação deve gerar um ganho de capital estimado em R$ 278,2 milhões, ou R$ 4,75 por cota, e melhora o perfil do portfólio: o conjunto de ativos vendidos apresentava NOI por m² cerca de 12,7% inferior ao restante do fundo. Ao mesmo tempo, o XP Malls mantém exposição residual via uma subclasse subordinada de cotas do FII comprador, preservando participação em ganhos futuros.
Na outra ponta, o fundo ainda tem um cronograma relevante de desembolsos ligados a aquisições recentes — como JundiaíShopping, portfólio SYN, Pátio Higienópolis e ativos do portfólio Capitânia — com parcelas concentradas entre o fim de 2025 e 2027. A venda para a Riza antecipa caixa suficiente para enfrentar esse calendário sem pressionar a política de distribuição ou exigir nova alavancagem, ao mesmo tempo em que o fundo continua com obrigações de CRI ao redor de R$ 550 milhões, valor modesto frente a um patrimônio líquido na casa de R$ 6,4 bilhões, o que implica alavancagem baixa para o padrão do setor.
Em termos de mercado, o XPML11 mantém boa liquidez em bolsa: em novembro foram R$ 278 milhões negociados, com presença em 100% dos pregões e giro de 4,5% das cotas no mês, somando mais de R$ 3,1 bilhões em volume em 12 meses. Desde a criação, em 2017, o retorno total acumulado é de 91,5%, acima do IFIX (64,4%) e também superior ao CDI líquido no período, o que indica capacidade de geração de valor no longo prazo. Ao fim de outubro, o fundo ainda carregava resultado acumulado não distribuído de cerca de R$ 0,53 por cota, reforçando o colchão para manter proventos estáveis mesmo com eventuais oscilações mensais dos shoppings.
Para o investidor, a fotografia atual combina três elementos raros no segmento: portfólio de alta qualidade com indicadores operacionais fortes, transação de rotação de ativos que libera capital e melhora KPIs, e uma estrutura de capital conservadora. Em um cenário de juros em trajetória de queda e consumo ainda apoiado por massa salarial em alta, FIIs de shoppings com esse perfil tendem a seguir disputando espaço em carteiras de renda e de proteção contra a inflação. O principal ponto de atenção à frente é a execução do cronograma de recebimentos da venda para a Riza e o desempenho dos ativos remanescentes, que precisarão continuar entregando crescimento real de NOI para sustentar o atual nível de dividendos.
