Fundo de shoppings da Vinci avança na distribuição, sustenta bons indicadores operacionais e segue com atenção redobrada à estrutura de dívidas
O relatório mensal de janeiro de 2026 do Vinci Shopping Centers FII (VISC11) confirma um início de ano marcado por melhora operacional, crescimento moderado de rendimentos e manutenção de uma estratégia conservadora na distribuição de resultados, em um contexto ainda desafiador para o consumo e para o crédito.
O fundo encerrou o mês com patrimônio líquido de R$ 3,4 bilhões, mais de 339 mil cotistas e valor patrimonial por cota de R$ 118,05, enquanto a cota a mercado era negociada a R$ 108,46 — o que representa desconto relevante frente ao valor patrimonial.
Em janeiro, o VISC11 registrou resultado de R$ 1,17 por cota e distribuiu R$ 0,84 por cota, aumento de R$ 0,03 em relação ao mês anterior. A diferença entre resultado e distribuição elevou o resultado acumulado não distribuído para R$ 1,48 por cota, reforçando a posição de caixa para eventuais reforços futuros nos rendimentos.
A rentabilidade bruta mensal foi de 1,0%. Desde o IPO, o fundo acumula retorno de 116,5%, desempenho significativamente superior ao do IFIX no mesmo período (73,4%), o que reforça a consistência da estratégia de gestão ativa adotada pela Vinci.
Os indicadores operacionais seguem como um dos principais pontos fortes do fundo. Em dezembro de 2025, o NOI por metro quadrado atingiu R$ 122/m², crescimento de 8,4% em relação a dezembro de 2024. As vendas por metro quadrado somaram R$ 2.359, alta anual de 1,5%.
Os indicadores de mesmas lojas também evoluíram: o SSS (vendas mesmas lojas) avançou 2,0% e o SSR (aluguel mesmas lojas) cresceu 3,6%, sinalizando reajustes de aluguel acima do crescimento das vendas. A inadimplência líquida foi negativa em 2,4%, refletindo recuperação de valores e bom nível de pagamento dos lojistas, enquanto os descontos concedidos representaram apenas 1,3% do faturamento total.
A taxa de ocupação ficou em 95,2%, em leve alta, patamar considerado elevado para o segmento e indicativo de ativos maduros e bem localizados.
Do ponto de vista financeiro, o fundo encerrou janeiro com R$ 187,5 milhões em aplicações financeiras. As obrigações totais a prazo somavam R$ 786,4 milhões, compostas majoritariamente por CRIs indexados ao IPCA, à TR e ao CDI. Após o abatimento do caixa, as obrigações líquidas ficaram em R$ 598,9 milhões.
O relatório destaca o novo financiamento do Midway Mall, contratado a CDI + 1,70% e CDI + 1,75%, custo considerado competitivo, mas que mantém o fundo exposto ao atual patamar elevado dos juros. Esse ponto segue como o principal fator de atenção para investidores, especialmente em um cenário de política monetária ainda restritiva.
Para 2026, a gestão estima rendimentos mensais entre R$ 0,84 e R$ 0,90 por cota, mantendo postura prudente. A estratégia segue focada na geração de liquidez por meio da venda seletiva de ativos e em eventual nova emissão de cotas, sem descartar o uso controlado de alavancagem.
As despesas projetadas para o ano somam R$ 169 milhões, valor que, segundo a gestora, está integralmente coberto pelo caixa atual, o que reduz riscos de curto prazo.
O relatório de janeiro reforça a leitura de que o VISC11 combina operação resiliente e gestão ativa eficiente, com bons fundamentos nos shoppings e capacidade de geração de caixa consistente. O acúmulo de resultados não distribuídos cria espaço para eventuais incrementos futuros nos rendimentos.
Por outro lado, o nível de endividamento via CRIs exige acompanhamento contínuo, especialmente enquanto os juros permanecerem elevados. Para investidores focados em renda, o fundo segue atrativo pela qualidade dos ativos e previsibilidade operacional, mas o ritmo de crescimento das distribuições dependerá, em grande medida, da gestão da dívida e do cenário macroeconômico ao longo de 2026.
